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编者按：在美国纽约州，从前需求亲身看房、亲身签合同的房产生意程序，由于一场疫情而不得不做出改动。云看房、云买房会成为新潮流吗？本文来自《纽约时报》，作者Stefanos Chen，原文标题“Homebound Buyers Ask: Is a Picture Worth $1 Million?”.

疫情催生的“云买房”潮流

长久以来，房地产范畴好像一向没能搭上科技开展的便车：房地产生意需求卖家实地调查，需求设计师实地丈量，需求评价师在房子里查看后再报估值，需求房地产商和买家面对面签署合同，然后一笔生意才干收效。

但疫情改动了这一切。

在民众不得外出作业的今日，房地产业开端从头考虑它的生意方式了。

在疫情严峻的纽约州，房地产生意的每一个进程都被严厉约束：购房者看不成房子，搬迁工人出不了门。假如想要买房，只能依托视频“云看房”，再经过房地产的作业人员和律师来完结许多的文书作业，直接“线上”完结生意。

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美国纽约生意大楼（现为纽约的一栋高级公寓）的出售司理亚历克斯·瓦恩罗克表明，在疫情期间，许多潜在的客户都无法亲身上门看房，他和他的团队不得不在2天内紧迫录制了52个小视频，向卖家展现房子的姿态。他们估计自己很快也不能再进作业室了，后续的生意将在家中完结。

在不久的未来，“虚拟看房”将成为一个新趋势。依据房地产网站StreetEasy的数据，在三月15日到30日，有超越2000个卖家在网站上发布纽约市的租房信息时附上了录制的房间视频。这个数据是同期的2.5倍。

可是房地产公司Warburg Realty的首席执行官弗雷德里克·沃伯格·彼得斯以为，虚拟图片或视频永久无法真实替代亲身看房。“一张图顶多能替代1千个字的描绘，可是亲身来观赏房子，能够让你保证自己的1百万美元花得值当。”他猜测自己的公司在第二季度签定的合同数量会比去年同期下降70%。

线上生意仍有重重困难

在2016年商场触顶之后，纽约的房价就在一路跌落。据估计，疫情大盛行会进一步加速跌落趋势。纽约的房产评价师乔纳森·米勒说，现在还无法估计房价会跌落到什么程度，可是自911恐袭和雷曼兄弟公司（Lehman Bros.）2008年请求破产之后，纽约的房产价格就现已下降了25%-30%。并且现在趁着疫情，许多买家渐渐的开端和房产商从头谈房价了。

3月中旬以来，纽约市开端制止买家观赏公寓，可是答应他们经过视频“线上”观赏房子。对许多潜在的买家来说，这好像没什么差异：即便没有疫情，纽约的许多公寓楼都是制止陌生人进入的。

对想要请求房地产典当借款的人来说，一些贷方赞同不实体调查房子就签署合同。可是鉴于房价在疫情后会跌多少无法预估，这种房子典当的程序也是难上加难。纽约州现在赞同两边不签署实体合同（只需求电子合同），可是现在也不知道多少银行能够承受这种电子合同。

此外，“线上房产生意”的进程也充溢应战。房产商协作董事会正在线上开会时，家中的宠物狗就冲到屏幕前；或许当买家想看看房间的一些旮旯，生意人却把镜头对准自己录了像。假如想要让接下来几周的线上房产生意顺畅进行，这样一些问题有必要得到改善。

被疫情打断的房地产生意

在第一季度，曼哈顿的房地产中心价为106万美元，与2016年商场巅峰时期比较削减了7%。本季度初期的出售量激增显示出商场回暖的痕迹，可是一场病毒又让简直一切的生意都中止了。

Brown Harris Stevens房地产公司的生意人丽莎·利普曼表明：“咱们都在等坏消息的到来，现在坏消息总算来了。”她以为在失业率飙升和股市暴降的布景下，房地产商场将遭受严重冲击。

曼哈顿奢华公寓的房价，自2016年开端就有下降趋势 | 图片来源于Unsplash

许多房地产卖家现在现已中止作业了。受聘于房地产网站StreetEasy的经济学家南希·伍表明，在三月中下旬，纽约市的的新房源数量仅为541个，比同期削减75%。

另一个房地产公司生意人梅利莎·莱弗表明，许多房子还没有来得及在线上挂牌出售，可是依旧能够直接进行生意。“房地产商场中还有许多公寓处于‘边际’情况。”在疫情盛行之前，她就现已给自己手头上的五个列表里的公寓都录了视频，也和六家想要协作的物业公司取得了联络。

住在佛罗里达州的电影制片人阿曼达·斯科布利克保留了她在布鲁克林的单人公寓的线上广告。她期望经过这种办法持续招引未来的求租者：“我想再多等等，即便现在不能观赏房子，添加曝光率也是有优点的。”

疫情之前，有两个求租者与她取得联络，报出的价格也和她期望的差不多。可是在疫情期间，这两个人想要砍价，最终都被她拒绝了。

虽然不能亲身看房，仍是有不少求房者想要在网上找房。Warburg的房产生意人乔治·威廉·凯斯说，他有一个客户，想要出售自己的公寓并买新房，所以她从前每周都会参加公寓敞开日活动。现在她也十分积极地在网上看房，尤其是那些带着视频解说的房子。凯斯说：“咱们努力地想要让她参加（到线上房产生意中），她看起来也很有爱好。可是她真的会承受线上买房/卖房吗？我对此表明置疑。”

房地产一手商场更显疲态

早在疫情开端前，房地产一手商场就现已比二手商场更显疲态。依据房地产数据咨询公司Nancy Packes Data Services在12月份供给的信息，在曼哈顿，在2015年之后挂牌出售的新公寓中有7727套，只出售了3695套，出售了仅仅一半。

纽约的房产评价师乔纳森·米勒也表明，新公寓在第一季度的中心价为280万美元，比2016年同期下降了23%。

疫情期间，一切非必要的施工被严厉制止，这或许会让房地产开发项目延期交给。不过数据咨询公司的人表明，一些项目或许无法在贷方要求的截止日期前竣工，但对开发者来说这未必不是一件坏事：银行很或许会在疫情期间寻求扩张，而不是在这个受冲击的商场捞回本钱。

新公寓的生意并没有由于疫情彻底停步。纽约房产生意公司Halstead Development Marketing的负责人表明，他们在曩昔的几周里“每天24小时无休作业”。该公司具有35个新公寓住所项目（包含一些租借项目），现在公司在为这些住所开发“线上观赏”的途径。

图片来源于Unsplash

该公司的出售总监表明，在美国纽约生意大楼，为了租借手头上的308套公寓，他们的出售团队在录制了52个小视频的一起，还托付专业团队制作了20个视频。

为了鼓舞买家“虚拟看房”，他们还将出售人员的佣钱从3%提高到4%。这些出售人员出售的房子，价格从83万美元（一居室）到531万美元（三居室）不等。

关于疫情前就定下要买房的买家，虽然现已签署了协议，这些房产生意公司仍需求额定安慰他们：“他们和一切人相同，都被疫情吓坏了。”

关于开发商LCOR而言，每一笔生意都至关重要。依据美国总检察长作业室的方针，假如LCOR不能再7月之前卖掉15%的改造公寓，则需求向买家赔付一切的押金。截止记者发稿，LCOR现已售出了43套公寓，而依据方针它需求出售至少47套公寓。出售负责人费拉拉表明，使用虚拟看房的办法，她有决心完结47套的出售方针。

新的结算流程

关于现已签定合同的两边来说，疫情也影响到了他们的后续生意。

尼尔·加芬克尔纽约房地产委员会Real Estate Board的律师。自疫情开端后，他就忙得不可开交：由于咨询新的税法和其他法令对房地产的影响，这些生意人简直打爆了他的电话。他以为，就算虚拟看房的问题解决了，房地产职业依然需求更多的引导才干平稳运转。

比方，纽约从前要求评判人到会合同签署现场并在相关文件上签字，但3月后这一流程能够在视频或音频中完结，无需评判人到现场。但许多贷方并不供认这种“在线公证”的方式。

因而，许多律师和产权代理人不得不为顺畅签署纸质合同而出奇招：鉴于10人以上的聚会被制止，他们会组织一切人在一个停车场碰头，一方在车内签署合同后，由中心人进行转交，透过玻璃窗塞到另一辆车里再签字。

房子物业公司和政府部门的房子办理作业室也堆满了文件。由于这两处的员工都被要求回家作业或许削减作业时间。这样以来，房子交给的程序就会受必定的影响，有一些生意乃至因而错过了最终期限。

不过关于买家和卖家而言，他们最关怀的仍是“疫情会不或许影响房价”的问题。纽约住所生意人联合会联合主席凯茜·陶布表明：“没人知道房价会怎么改变。这个商场在疫情之前就现已遇到许多困难了。”

美国房产公司Compass的负责人表明，纽约的物业公司的最新报价现已比疫情前的低了20%。

房产评价师米勒表明，虽然他们评价师的作业在一场房地产生意中必不可少，可是现在他们只能在线上进行一切的查看和评价，这些评价成果或许不行牢靠。他表明在2008年金融危机后，也曾呈现过这种评价禁绝的情况。

他期望这些买房需求仅仅由于疫情暂时被限制了。“作为房产评价师，咱们在接下来的六个月里会十分繁忙，会有许多意想不到的要素添加咱们的作业量：新的融资潮，新的止赎潮，以及……新的离婚潮。”

译者：Michiko