编者按：本文来自微信大众号：楼市团长（ID：tz52801），作者：楼市团长，36氪经授权转载

几年前，我在一个开发商那里看上了一套房，买下之后，我就电话告知身边的朋友，但许多人并不以为那是一个值得买的楼盘。可是，其间一个朋友后来也在那个楼盘跟着我买了一套，他连房子也没看，直接下定。

其时那个楼盘开发商连路周围的杂物都没有整理就开端卖了，花园很小，没有游泳池，也没有配建幼儿园，就那么光溜溜几栋楼，许多客户来了之后都没买，但我以为有时机大幅增值，就斗胆拿下了。后来，这套房的确给我带来不错的收益，那个跟着我买房的朋友，一会儿赚了一大笔钱，所以他其时十分感激我，至今咱们还常常评论房子的问题。

那么其时我根据什么判别，勇于买下那套房呢？一般人又该怎么评价房子是否值得买呢？今日我写了一篇微观实操类文章，教咱们剖析不相同房子的上涨逻辑。请您耐性阅览，必定收获颇丰，假如便利，请转发给亲朋，十分感谢。

拆迁房

拆迁房，真实挣钱的时机在于在咱们都不知道那里要拆你就提早买好了。假如一切人都知道那里要拆，你才去买，那现已Price in ，也便是这个利好现已体现在价格上，再买入根本赚不到大钱了。

其他，买拆迁房，肯定不能等政府来拆，然后拿补偿，最正确的是什么呢？便是趁发布拆迁规模或开端丈量面积，宣告补偿规范的时分，高价卖掉，然后去搞一套正儿八经的商品房。由于拆迁房，要等政府来拆，然后拿补偿是漫漫无期的，市郊大把平坦的土地，不到万不得已，政府是没有动力搞拆迁的。

学位房

曾经有许多朋友问我，到底是买市区学位房，仍是市郊新房？我的答复是：学位房年年涨，涨幅3-8%；市郊新房三年不涨，一涨顶三年，涨幅30%+。

换言之，学位房上涨是最有确定性的，简直能够判定本年买，下一年必定涨。为什么呢？

由于家长一旦买入，孩子不读完9年义务教育，他们是不搬迁，不卖房的。他们买入一套，市场上就少一套，家长摁着不卖，二手房供给就少了，等于变相炒房，所以价格年年都涨，哪怕楼市调控也不会大幅回调。

有必要留意一下的是：学位房的确年年涨，可是假如它的价格忽然呈现大幅回调，便是我国楼市崩盘的信号。咱们记住，假如呈现这种现象，赶忙卖房套现走人，离场避险。

地铁房

地铁房涨得最猛的一波，便是通车之前，一旦通车，它的涨幅就不如前了。所以买房出资，假如你是博增值，尽量买有地铁规划的市郊板块，在刚需还没重视的时分，你先去贱价建仓，买好几套，等候将来地铁利好实现，价格持续上涨。

关于现已建好地铁的方位，哪里涨得最快呢？间隔该城市高端工作中心5-8个地铁站的规模。由于这些人群的购买力是最微弱的，他们乐意为通勤付出高溢价。广州银河珠江新城、深圳科技园等等都是这写城市的高端工作中心。

其他，买地铁房之前，建议你亲身去坐坐地铁，一向坐到结尾站。在结尾站下车的时分，假如你发现下车的人十分多，那么结尾站到市区地铁沿线的楼盘，增值潜力都十分大，反之，则很小。典型的比方便是武汉光谷，作为结尾几个站，光谷迟早上下车的人十分多，所以那里的房价涨幅一向不错。

老寒酸或楼梯房

这类型房子，真实挣钱的时机在于地段潜力，条件是房子仍未损失寓居的舒适性，可当作刚需人群的挑选之一。

所以买这类房子，必定要买地段好的，而且楼盘的外立面不能“破相”，呈现瓷砖掉落又或许窗户生锈，不然很影响接盘客的观感，将来卖不起价。

其他，楼梯房的楼层记住“金三银四”的准则，三楼是最好的，其次是四楼。楼梯房顶楼，除非7.5-8折又或许能够高评低首付，不然不考虑。

小产权房：

2015-2016年，深圳商品房翻了一倍多，小产权也跟着翻了一倍多，所以甭说小产权没价值，涨起来，相同相同的。

很明显，假定本来A房是商品房，价格200万；周围的B房是小产权，价格是35万，没理由A房涨到了400万，B房仍是文风不动的。为了保持合理的价差，小产权也会跟着商品房上涨。

小产权挣钱的时机在于：它不限购！有钱就能买，能够囤许多的面积收租。我身边有几个在深圳的朋友便是专门干这个的，为了让毕业生有当地住，他们操碎了心，将整栋小产权买下来，然后装饰好一套套租给大学毕业生，单间月租1500，一层有9套，一栋楼有8层，一个月租金也有十来万。没事就在城中村路口穿戴拖鞋闲逛，有事就带人去看房。

法拍房

一、法拍房有哪些危险？

危险 1 ：清户危险，本来的房东在里边赖着不走。

最高法专门出台过仅有住宅是否可执行的司法解释，简略来说便是，假如被执行人的确只需这一套房可住，没有其他当地可去，就不要强制执行。所以想赶是赶不走的。

危险2:其他债款危险便是你拍了之后，有其他债款人过来，说这个房现已提早典当给他了，有单据，日期比法院查封日期还早。

从法令上来说，不能损伤好心第三人利益，假如这个现实事实，也是需求维护这个债款人权力的。假如原房东又没有其他的可执行产业，那么很或许再拿这个房子做文章，尤其是假如拍卖了付款了，法院还没有给建委送协助执行通知书时，遇到这个状况，很难出协助执行。

危险3:租借危险

你拍了之后，有人过来说这房子之前租给他们了，签了20年租约，假如违约需求付出巨额违约金。

法令上有个准则是“生意不破租借”，理论上你买了这套法拍房只是具有了一切权，本来的租借合同还得持续，假如违约你应该是付出违约金的。当然，你也能够向法院去建议这个违约金的金额是否是合理的。

怎么下降法拍房危险？

上面的危险碰到了，都比较难处理。所以下降危险最主要的准则，便是躲避危险。下面共享给咱们最根本的生意准则：

准则1 ：案件要是个好案件。

最好的案件，便是官员贪腐被抓起来判刑的这种，由于有几点优势：

（1）当事人自身一般入狱了，亲属也都避之不及，没人乐意给你生事。

（2）这种房子一般户型、装饰、方位、小区环境都比较好，原因你懂的。

（3）当事人一般没什么借主，原因同上。

最差的一种案件，便对错银行的假贷胶葛，也便是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类的告贷胶葛，这种案件意味着当事人或许会许多潜在的债款，后患无穷。

至于刑事犯罪入狱的案件，也是最差的案件之一。主要是当事人没准过几年出来了，回来找你费事。或许在号子里，找些社会人给你添乱。其他的一般合同胶葛或许银行告贷胶葛的案件，这种安全性适中。银行告贷胶葛中，由于银行关于典当房产管得严，较少存在二次典当的危险。一般合同胶葛，当事人一般是生意人，生意人怕生事，一般不会自动添乱，但也存在其他债款人危险。

准则2：当事人最好对错退休、非自在职业人员。

退休白叟最多的便是时刻，有充沛的时刻跟你折腾。自在职业人员，例如艺术家、摄影师这种，时刻能够自在组织，也会添加许多跟你捣乱的或许性。假如当事人是外地人，本地联系少，也会比本地人好许多。

准则3：最好是本地法院的案件。

假如是外地法院拍卖的上海房产，假如后边遇到问题，他们一般不论。上海本地法院的案件比较有保证，假如或许，本区法院或许辅导本区的中级法院的案件拍卖的本区房产，更有保证。假如后期出了问题，关于法院来说，他便是想帮你，条件是他得有这个才能。跨区乃至跨市法律，关于哪个司法组织来讲都不简单，会大幅度的下降其法律力度和功率。

准则4：最好是空置房

无论是房子里边住着当事人、亲属仍是租客，清户总是一件很费事而且危险很高的工作。因而，这个房子最好是空置房，假如是毛坯房，那就更好了。所以拍卖之前，你应该提早去踩个点。

干流商品房：

下面讲干流商品房的生意逻辑，这方面大部分人都会十分纠结。许多挑选性问题简直能令人抓狂，比方：

1、买市区老寒酸，仍是买市郊新房？

2、高楼层价格应该比低楼层贵多少才是合理的？

3、朝北户型，应该比朝南户型廉价多少？

4、买一手仍是买二手？精装饰和毛坯选哪个？

还有许多这种挑选题，咱们暂时不忙着答复，先在出资逻辑上理清一个思路：价格是做决议计划的终究参阅，没有不值得买的房，只需不值得买的价格。所以当咱们面对挑选时，记住：两者价差不大，选好的，不然选差的。

例如，有个朋友问：高楼层和中低楼层选哪个好？

没有经历的人，一般都会答复：当然高楼层好啦！但有经历的出资者供给的正确答案是：两者价差不大，选高楼层；价格很大，则选中低楼层。

假定高楼层单价3万，中低楼层2.5万左右，两者存在5000元的价差，相当于8折，那么这种状况下买中低楼层就有很大的或许迎来价格恢复性反弹，这是一个套利时机。

同理，A和B两个楼盘在同一个板块之中，只是是由于品牌或花园不同，两者存在很大的差价，那买哪个？对，买廉价的那个，由于廉价的那个楼盘有时机价格恢复性反弹，买入即赚。

一个楼盘什么都好，可是假如它价格贵了，那它全部都不好，价格贵便是它的原罪。

现实上，咱们只需懂得“价差比照”的原理，简直一切购房“挑选题”你都能很快作出正确的挑选。

例如相同地段的状况下，毛坯和精装饰选哪个？两者价差不大，选精装饰，不然选毛坯。

这种出资逻辑还能运用到以下这些挑选题（包含但不限于）：

1、朝南和朝北的户型选哪个？

2、新房和二手房买哪个好？

3、品牌开发商和一般开发商，一般选哪个？

更多挑选题我就不逐个答复了，咱们只需把握心法，融会贯通，什么样的问题自己都能处理。

讲完价差原理，咱们接着讲中位数判别法。

在讲这个原理之前，咱们先来做一个标题：现在同一个楼盘有四套房，请问下面哪一套最值得买？

A、520万B、505万C、485万D、550万

假如你以为485万那套值得买，那么你第一关就被刷掉了。不是价格最低那套就值得买，由于不知道详细朝向、楼层是无法判别“性价比”的。

咱们接着来剖析：

A房，中楼层朝东，B房，中楼层朝南C房，低楼层朝东，D房，高楼层朝南

（假定四套房的户型、内部装饰都相同）

第一条判别规范：在一个成交活泼的楼盘之中，中楼层朝东的户型便是整个楼盘一切房子的价格“中位数”，换言之，楼层、朝向、户型比这个好，一起价格又比这个“中位数”低的便是笋盘。明显，A房价格520万，中位数是520万，B房中楼层朝南，且价格低于520万，契合条件，所以B房值得买。

第二条判别规范：在一个成交活泼的楼盘之中，最好那套房的挂牌价，很或许是该楼盘近期冲高的目标价，也便是说上述B房有望短期内涨到550万，B房的笋值45万，即买入有时机赚45万。（留意：业主不诚意买，成心挂出天价的则无参阅含义，D房再好那也不能挂800万吧？）

那么如果该楼盘近期回调，B房会跌到多少就能暂时稳住呢？对，同理，它跌到480万左右，就很难持续往下跌了。

综上，B房进可赚45万，退也便是退20万就防卫住了，赚多亏少，值得买入。

我国人买东西都喜爱考究性价比，所以笋盘便是许多买房者的独爱。可是当你房子买多了，到最后你会发现，一套房子费尽心机尽管能够让你节约一点本钱，可是其实真实赚大钱的都是大趋势。

在该上车的时分上车，该出手的时分出手，远比一套房廉价几万块更重要，死等笋盘是有危险的，一旦房价涨起来，就不是几万块的差价了。

全部的尽力在微观趋势面前都不值得一提，真实改动你命运的是买得早。