编者按：本文来自微信大众号“魔都财观”（ID：moducaiguan），作者魔都财观团队，36氪经授权发布。

依据中国人民银行的规则，从10月8日起，个人商业性住房借款利率正式挂钩LPR，而非此前一向运用的借款基准利率。

而且同步规则新发放的借款利率以最近一个月的借款商场报价利率（LPR）为定价基准再加点构成，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，而二套不得低于LPR加60个基点。

一起，还规则了每个当地都可以依据不同当地的特征因城施策，依据当地房产行情的不同改变，确认合适当地行情的首套和二套商业性个人住房借款利率加点的下限，值得注意的是，公积金个人住房借款利率方针暂不调整。

依据最新的LPR，2019年9月20日1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%，当然，5年期以上的借款首要针对的便是房贷了，所以，关于购房者而言，只需求重视5年期的LPR就可以了，基准便是4.85%。

尽管LPR或许咱们都说的比较多了，但有几点我觉得仍是有必要提示咱们。

01

同一个LPR，但不同的城市算法不同，履行程度也不同。

实践房贷利率（10月）=5年期LPR利率（9月）+各级方针加点。

加点之后，各地的实践房贷利率，与本来的上浮利率根本相等：大多数城市首套利率呈现微增，单个城市微降，二套利率不谋而合升高，房贷稍微变贵。

依据易居研究院计算，2019年10月，四大一线城市首套房LPR房贷利率均匀为5.23%，二套房均匀为5.61%，比较曩昔别离上浮2个基点（0.02%）和3个基点（0.03%）。

咱们再来比照下最中心的7个二线城市，会显着的发现有好几个二线城市的上浮比较于一线城市而言，更多一点。

7个首要二线城市均匀首套LPR房贷利率为5.67%，二套房贷利率为5.99%，比较曩昔前期上浮3个基点（0.03%）和5个基点（0.05%）。

咱们来比照下一二线城市里，可以发现，不同能级的加点起伏大小不一，一线城市加点起伏低一点，抢手的二线城市起伏高一点。

假如再细心比照下，咱们会发现首套加点起伏最大的为姑苏，加了120个基点（达到了6.05%），二套加点起伏最大的是合肥，加了152个基点（达到了6.37%）。

其间，我觉得有两个字是贯穿于这次LPR新方针中的，便是“稳健”。

比方其实大部分的城市尽管进行了不同的调整，但其实考虑到前期大部分的城市其实都现已上调了利率，简直一切的城市调整后的利率跟前期简直是共同的。

领导看来是不期望让咱们有一个预期，便是借这次利率换锚从头燃起对房产一夜暴富的主意，真是用心良苦。

其间稳健表现最显着的城市，便是上海。

02

尽管央行前期清晰说了首套房贷不得低于LPR基准，但上海新规后，首套房贷仍然打折了！这是出乎一切人预料的！

依照央行的表态，上海之所以履行了仅有“特别”的房贷新政，是为了坚持个人房贷利率水平的安稳和连接，此前，上海一向是全国房贷利率的“凹地”。

咱们都知道在履行LPR新政前，上海商场上各家大行的首套房根本有95折优惠，即4.655%，二套房上浮10%，即5.39%。

依据财联社的报导，实施LPR新政后，上海首套房利率减20个基点，是4.65%，二套房小幅上升，到5.45%。

上海是借款利率减点的，可是许多银行人士也表明了，这个减点仅仅暂时的。

假如比照下北京的房贷利率，北京履行的是上浮55基点，5.4%，也便是说，假如借款100万的话一年利息差了8500。

先答复一个问题，便是为什么央行前期现已规则了不起低于LPR，但仅有上海成为了仅有一个首套房低于LPR的城市。

我觉得这表现了央行和执政者的务实精神，不唯文件论。

本年的楼市调控方针，一切的城市全部都环绕“因城施政”展开，上海楼市成了“法外开恩之地”，首要是有三个原因的影响。

上海楼市的资金工作有着自己的独特性，不管是外资银行仍是内资银行的数量，都十分多，全体的资金量十分的充分，在剧烈的银行竞赛中，银行为了拉事务，天然会给房贷利率进行降火。假如咱们在上海金融圈混过，就会知道金融民工拉优质事务的困难。

一起，上海楼市的供需在当时阶段存在了比较大的失衡，供需不平衡，咱们从数据来看下2019年1-8月的成交数据，同纬度和18年比较的话当然是好了许多，可是从全体趋势的走向看，成交量却是在下滑的比较严重。

图片来源于真叫卢俊

别的，前面也提到了，“稳健”是贯穿这次房贷利率调整最中心的要害词，假如一次性把上海的房贷低洼抹平，上海楼市肯定会遭到比较大的冲击，这一点违反楼市调控的全体基调。

03

那接下来的趋势会怎样样呢。

1、从未来长时刻看，利率是走低的。

LPR机制更好地抹平了，货币商场利率对信贷商场利率的传导机制，比方9月20日，只降了一年期的短期利率，可是5年期没有改变。

一起，从9月制造业PMI来看，现已接连5个月低于荣枯线。PMI低于50的时分，经济便是在走低。

所以经济需求影响一下，怎样影响，便是要开释更多的流动资金出来，因而，LPR全体的下行压力仍是比较大的，可是，这种降息仅仅针对其他职业，而不是房地产职业。

2、从短期来看，房贷利率是不会松动的。

现在市面上关于资金流流入房地产把控的是很严厉的，不管是开发贷仍是个人借款，全体的方针方向便是越来越紧。

房住不炒，这4个字现在看来真的不止是一种标语，从方针层面、资金层面每个链条上都在遵循。所以，该买房的仍是得抓住买房，没必要再持续张望下去，由于房贷利率往下调整的或许性不大。

3、利率的“双轨制”形式，将长时刻存在。

方才其实也提到了，由于要按捺地产的活跃度，因而无法全面降息，可是实体经济降息的迫切性很大，怎样办。因而，央行经过利率的“双轨形式”来处理这个问题，便是1年期的LPR和5年期的LPR。

1年期的LPR对应的便是企业的短期借款，5年期的LPR对应的便是中长时刻借款。用1年期的LPR不断走低，给小企业输血。一起，尽量稳住5年期的LPR，行将5年期LPR下降，也要在LPR上加点或许少减点，不让房贷利率过快下降。

经过这样的穿插组合形式，就完美的处理了“实体定向降息”与“楼市定向加息”怎样共存的问题。

实际的真实情况便是，在9月发布的商场利率中，一年期LPR4.2%，较上月下降5个基点；5年期以上LPR为4.85%，与上月坚持共同。

不得不敬服决策层的才智，在可预见的未来，这样的形式将存在很长一段时刻。

04

房地产职业的独特性正越来越强。

从全局层面看，楼市方针、金融层面都有不同的调整办法，从部分看，各个当地又在依据当地的实践情况进行不同程度的调控，因城施政。

我觉得吧，现在不管是上海仍是全国，都不能用一个事情，或许某个理由，比方说利率换锚，来支撑你买房，或许卖房。

由于楼市正进入史无前例的混沌格式。以往咱们很依赖于那些技能层面的剖析，比方成交量、土地供给、或许带看量，这些都仍然有用，可是不能全信了。由于楼市正在进入一个箱体，一个房价有上限，有下限的横盘期。

在这样的大框架下，或许那些成交量关于某些板块是有用的，但关于一个城市没有指导意义。由于每个城市房价的命运，在本年3月的时分，就现已写在政府工作报告里了，不能涨，也不能跌。

所以我更以为现在是价值选筹的蓄力期，而不是价格趋势买卖的激动期。量价剖析的技能目标在方针操控下失效的时分，只需回到每个城市的根本面，找到那些可以在未来五年、十年支撑这个城市开展的要素，才是王道。

这些要素有许多，最重要的那个是人口，切当地说是新增常住人口。人是随工业走的，要害看的仍是当地能不能招引那些本钱或许技能密集型的工业，那些能发明高薪自住人口的工业。

关于工业，咱们没有很好的衡量目标。但也不是没有办法，只需求各位跑到当地去，耐心肠看看写字楼、园区里入驻的大企业，周边的基建配套，周边商圈校园的人流量。一个当地行不行，许多时分，其实只需去待个半响就知道了。

05

这段时刻，咱们的后台和留言区，不少朋友来问咱们XX城市能不能买，我看了下这些都是遍及长三角、珠三角、中西部、华北大地的三四线城市。或许这些小城市在未来半年内或许能有一波上涨，可是拉长看，看到五年，看到十年，大部分会是失败者。

给咱们看一张图，细思极恐，全国大部分的县级市，人口是流出的。

我不知道咱们怎样想，横竖我自己是没有决心，把那么大一笔钱放到绿色区域里去的。

所以，咱们所能做的，便是要更多的从城市的根本面动身，寻觅更有未来，能级更高的城市，只需这样，才能在久远的未来，大概率的跑赢大盘。

我不知道怎样能必定赢，但我知道在静淡市里怎样不输。

买房子这件事，只需不输，其实就赢了一半。