界面 顾慧妍 习曼琳

　　衡山路、武康路、思南路……上海旧时“法租界”区域里的这些马路，在湿漉漉的梅雨天里，梧桐绿荫映衬着砖红色的老洋房，成为了精致海派情调的代表。

　　在不少这样表面“传统”的老房子里，房间已经装饰一新，被挂在房屋租赁网站Airbnb等平台上，以满足更个性化的住宿需求和带来投资回报。

　　80后Michelle是一名工程造价师，2015年年底，经过两个月的选择，她花了250万买下了巨鹿路的一套老房子，成为了Airbnb房东。

　　我们和Michelle约在了距离她房子只有百来步的一家设计师打造的特色餐厅，这里每天慕名而来的人络绎不绝。

　　如此便捷、时尚的周边环境最受短租客欢迎，Airbnb在巨鹿上的房源就有数十套，短租平台“去呼呼”上也不乏这附近的房源。

　　Michelle房子位于老式里弄的二层，老房子楼梯走上去吱旮作响，但打开门却别有一番天地：两室一厅共五十多平方米，由设计师俞挺进行了造价20多万的全方位的改造。这位设计师擅长充分利用狭小空间，将房屋的功能发挥到极致，他曾在《梦想改造家》节目中，对上海“水塔之家”进行了逆天改造。

　　Michelle是依然秉承“分享经济”乐趣的典型Airbnb房东，“有的房东不喜欢住在出租的屋子里，而我却希望分享空间，与房客保持充分互动可以保证入住体验的质量。”她说。

　　她将稍大的房间用作出租，采用榻榻米设计，还配有电影播放器，将白色的幕布拉下，房间便成为了临时电影院。房间阳台拥有一面“绿墙”，绿墙的下部放置了一个迷你洗衣机，供住客专用。

　　与诸多刚进入短租领域的“房东”一样，Michelle一开始选择将房间挂在了Airbnb上，因为起步早、知名度高。然而这最初并没有给她带来生意。之后，Michelle又转战了去哪儿旗下的短租平台“去呼呼”，才逐渐有了更多客人。

　　这似乎出人意料，因为已成立八年的Airbnb在全球拥有强大的房东和用户网络，目前已开拓了191个国家，约200万套房子。

　　不过，Airbnb从进入中国市场就很波折，2012年在香港设立第一个办公室，因为当地政府指责其抬高房价而又转到新加坡。

　　直到2015年8月，Airbnb才正式宣布进入中国内地，并引入红杉资本中国与宽带资本两家中国风险投资机构。前者创始人沈南鹏是携程创始人，并熟悉中国互联网创投生态。后者的创始人田溯宁也拥有包括政府层面的广泛人脉。Airbnb还与用户众多的合作，使用户便捷地通过登陆使用Airbnb服务。

　　看似Airbnb为中国市场做的基本准备不错，但明显低估了中国市场的特性和复杂性。就像另一分享经济鼻祖Uber进入中国，就不得不加入专车“补贴大战”一样，Airbnb在国内早有了一群效仿者，不够“入乡随俗”就会被更接地气的本土竞争者抢去商机。

　　在2011年到2012年间，途家、游天下、住百家、蚂蚁短租（现已被途家收购）等先后进入短租市场。2015年7、8月，途家、住百家、小猪短租、木鸟短租分别获得新一轮融资。艾瑞统计数据显示，中国在线短租市场在2012年加速起步，市场规模为1.4亿元人民币，2015年中国在线度假租赁市场交易额达到42.6亿元，2017年预计整个中国在线度假租赁市场的交易规模将达到103亿元。

　　在与国内的“Airbnb”们竞争时，Airbnb在用户、房源和本土化方面面临着挑战。

　　去年，安可曾在国内一所著名高校商学院上EMBA课，教授用Airbnb作为创新商业模式案例，安可早在2012年就注册并且出国经常使用Airbnb，她觉得这个例子已经不算新鲜。但让她吃惊的是，教授调查对Airbnb认知度时，将近90人的课堂只有寥寥不到1/5人举手。

　　这种情况也正反映出了Airbnb的用户细分化。目前Airbnb在中国办公室还只有20多人的团队，在国内社交、媒体平台看到更多也是Airbnb在世界各地房子的精彩故事，而对于中国情况却少有提及。

　　像安可这样较早接触Airbnb的人群，基本都有海外居住或旅行经验，随着中国出境游、尤其是自由行比例加大，势必有更多追求个性化体验的消费者选择Airbnb。数据就显示，虽然欧洲是Airbnb最大的市场，但2014年用Airbnb的中国出境游人数增长了700%。

　　所以，目前Airbnb通过和穷游网、蚂蜂窝合作，主要将出境游的中国游客作为目标用户，为其提供海外短期住宿产品。据36氪此前报道，2015年第一季度，Airbnb通过穷游网页面总预定数量为9634单，总间数也达到23389。

　　对于这种定位，Airbnb全球运营总裁Varsha RaoVarsha解释：“我们是一家美国公司，还在了解中国本土情况的路上，希望能考虑得更加周全。我们在全球的业务已开展了八年，有很强的房东的网络，所以专注境外游也是顺其自然的事。”

　　与此同时，Airbnb在中国国内市场的用户群，也主要以外国人、对Airbnb已有认知的群体为主，在整体市场份额上并不占优势。

　　蚂蚁短租CEO申志强在接受界面新闻采访时表示，目前Airbnb对蚂蚁短租的竞争并不大。“就我们的观察，Airbnb的房东多为境外的游客提供服务，在中国一线城市比如北上广还比较多。但在二线城市比如青岛、大连、三亚的房源量比较少。”申志强说。

　　艺术家兮兮将Airbnb上的房间变成了自己的艺术作品，她将上海石库门里弄的房子重新装修，其中一间房间是白色风格，满地的泡沫上放置了一张大床，另一间房则是金属风格，睡房需要爬梯子才能够到达。

　　兮兮这一类的房子在Airbnb上是很抢手的，常常达到满房状态，如今，有人借入住的名义来房间拍摄，也让兮兮不堪其扰。“房间的成本现今基本收回，但目前盈利也没有太多。”她说。

　　Airbnb如何在中国获得更多像兮兮这样高品质的房源，是个挑战。北京和上海是中国Airbnb最活跃的两个城市，官网上显示的北京上海房源都只有300+，但根据Airbnb内部算法，质量不高的房源都会被屏蔽掉，其实总量远不止这么多。

　　Airbnb目前在全球范围内有200多万个房源，但他们不愿透露中国本地的房源量，业内人士预计其在中国房源数量约3万间左右。而目前，去呼呼上的房量已经有15万间，涵盖国内一二线近两百个城市；蚂蚁短租现在已经在全国300个城市拥有30万左右的房源量。

　　房源是众多企业的重点问题。模式上，途家选择B2C开放平台+自营，这样可以盘活房地产库存。而小猪、蚂蚁等选择C2C模式，是以拥有自有住房的个人房东为主。

　　住百家是Airbnb在海外的竞品之一，主打中国人境外旅游短租市场，刚刚完成了2亿元B轮融资。但创始人张亨德表示，近期住百家不会考虑国内房源市场。原因在于国内闲置物业不多，好房源更加稀缺，且和经济型酒店相比竞争优势不大。

　　Airbnb兴起的背景，也在于欧美有多元化和广泛的房源支持，“很多年轻人薪水完全够自己搞个公寓住，再租出去一个房间或者客厅可能性比中国大陆地区大的多。再加上假期原因，他们跑出去玩的时候这种短期性流动房源就更多了。”在“知乎”上署名JulianaYang分享了其看法。而中国人普遍住房紧张，不少人尚没有解决自己居住问题。

　　房产投资一直是中国人的普遍观念，因此一旦拥有剩余房产，就会追求利益最大化。因此，就像Uber在中国出现“全职”司机一样，Airbnb等房屋短租市场，催生了一批“二房东”。

　　90后的Nancy是个思维敏捷的女孩，专业是商务英语，自学过IT前端、网页设计、PS，样样在行。2015年，Nancy开始对短租行业产生了兴趣，在男友的支持下，她便辞去原来的工作，开始专职做“二房东”。

　　Nancy很大胆，一下子签下了位于上海虹桥国际会展中心附近两套公寓的2年租期，再添置了约六万元的软装就“开门迎客”了。由于地理因素，她的公寓常常能够吸引商务客人，短短的一月，Nancy便实现了回本。

　　在短租生意中，房间的定价颇为重要。一般来说，对于房东在平台上的定价，平台会根据房间的地段好坏、装修标准等情况给予一个指导价，在指导价的基础上，再根据淡、旺季及房间出租情况进行上下浮动。

　　Nancy将房价定在其原本房租的3倍左右，按照推算，一个月中只要住满11天就能回本。她表示，每年的12至1月为淡季，大概只能维持收支平衡，而在暑假旺季，收入比淡季多2/3。其房间一年的出租率在75%-80%，旺季可以达到100%。

　　一直以来，Airbnb倡导分享经济，它做的事只是将分散的资源聚合在一起，并不承担任何成本。Airbnb的利润全部来自于中介费用，它向租客要收取6%-12%的服务费，同时向房东收取3%的服务费。

　　去呼呼目前与房东则有多种合作方式，去呼呼向房客收取佣金或管理费，或者免去这部分费用换取免费入住机会做营销。

　　“去呼呼的平台目前是开放式的，能够接入当下几乎所有的短租平台，当自己的房子一开始并不那么有名时，对于房东来说，引流就是最关键的了。”Michelle说。

　　Airbnb一直坚持轻资产化，并减少接触到房间需求方的中间环节，将传统酒店模式中的冗余成本削减，只需要少量的成本投入包括购置服务器和雇佣少量人员，就能够实现扩张与利润的持续增加。目前Airbnb有1600多名员工，共管理着全球191个国家的200多万个房间。

　　但越来越多的二房东开始在Airbnb等平台上面出租房源，尤其是在中国国内，房东管理就变得更加挑战，更加本土化、灵活性的解决方案成为必然。

　　比如，Airbnb提倡的是房东、房客同处一室，获得当地人的生活体验。而在中国，大量如Nancy这样以出租房子为主要盈利的专职二房东，可能居住离出租房很远，房门锁随之成为另一个痛点，这也是Michelle和Nancy提到次数最多的问题之一。

　　2014年，去哪儿成立去呼呼以智能门锁切入短租市场，并以独特的定位迅速站稳脚步。据去呼呼介绍，包括非独有房源，去呼呼平台有15万间房，其中5万间左右安装了他们的智能门锁，这种密码锁市场价在一千元左右，此外装锁需要人力和时间成本，目前装锁都需要排期。

　　2015年11月，顺应市场的需求，Airbnb也在注册房东中推广“无匙入住”，鼓励房东启用Nest、Yale等公司推出的智能门锁，这样房东不在时房客也可以自行入住。

　　不过，Airbnb缺乏即时通讯功能仍然是个问题。

　　初来北京工作的李小姐希望通过Airbnb先找到落脚的短租房。Airbnb平台上所显示出的房屋状态很大比例都不准确，“除了标有‘即时预定’的之外，都需要提前和房东沟通，前后的沟通成本太高。”李小姐对界面新闻表示。

　　此外，房东每回一条信息，住客都会在短讯、邮件中各收一次，信息特别冗杂。不少房东和住客一旦确立租房，都会自行相互添加便于沟通。

　　去呼呼和蚂蚁短租就开发了房东助手等管理系统，包含了房态管理、密码锁管理、收益管理等功能，房东和房客还可以进行语音实时通话。

　　除了用户和房源问题，像所有外来者一样，Airbnb产生了水土不服的情况，主要表现在房东与房客的信任、安全、保险、灵活便捷度等问题上。

　　Airbnb的出现建立在欧美国家完善的实名制、社会信任度高、乐于分享的文化基础上，从而也为旅行者提供了更本地化、个性化的体验乐趣。在中国，人们对陌生人的接纳程度还相差很多。

　　安可就曾在美国波士顿住过4个科技创业者合租房的阁楼，在荷兰阿姆斯特丹遇到的女房东是现代编舞，家里挂着毛泽东波普艺术画。

　　安可在上海也住过一间布置非常有品味的Aribnb，房东Paul是此前在国际酒店集团工作的海归，目前创立了自有短租品牌，在上海有几处房源，提供一次性洗漱用具、拖鞋，乐视电视，应急小药箱、保洁阿姨打扫。这种准酒店的服务标准具有竞争优势，不过多少也缺乏了在海外Airbnb与房东同住的体验。

　　申志强对界面记者表示，在目前中国的短租市场，房东和房客双方的安全和信任问题是最大的痛点，因此Airbnb“放手”的模式会影响房东和住户的体验。

　　阿腾不久前刚去台湾毕业旅游，选择入住Airbnb节省了比住酒店便宜一半的开支。但找到这间房着实费了一番功夫。到达台北已是晚上，房东还在忙工作，同时不愿意给到直接联系方式，双方只能在Airbnb上沟通，结果阿腾在地图显示的房子附近找了近30分钟才找到。

　　蚂蚁短租结合中国市场特点，加速建设认证和信用体系，哪怕要走比较重的运营模式：派出大量地面服务人员对房源进行实地核验；在房客端，实行实名制验证，并引入蚂蚁金服旗下的芝麻信用体系，实现信用共享。

　　针对房客的人身安全和房东的财产安全，目前，蚂蚁短租、去呼呼以及小猪短租已向房客提供Airbnb还未有的人身保险和财产险，消费者在入住期间发生的意外都在保险之内。

　　对于房东与房客可能共处于一个屋檐下的Airbnb模式，去呼呼创始人张泽表示，去呼呼现阶段不会碰。

　　“因为这牵扯到更严重的安全问题。要拿出来自己住的房子来与别人共享，到今天为之，我还没有看到中国人这个习惯的形成。即使是Airbnb，据我说知，今天他们60-70%的房，已经不是自有房东拿出来分享的。”张泽说。

　　有人认为，Airbnb的水土不服，也是因为短租行业非标惹的祸，所呈现的隐患会不断发酵。

　　相比酒店业，非标准住宿个体差异较大，短租市场的房屋标准很难统一，国内也尚无适用的法律、法规对其进行约束。一些个人房屋、小型酒店客栈规范度较差、安全隐患较多、服务意识欠佳，常常成为投诉重灾区。对于房东，也缺乏更有效的管理、保护机制。

　　Nancy向界面新闻讲述，常常会遇到有房客希望提供类似于酒店的标准化服务，还会出现客人损坏东西的情况。“还有些奇葩房客会给出恶意差评，有些房客会利用私下付钱来压价。”Nancy说。

　　今年3月，蚂蚁短租推出“优质住宿计划”，将从房源品质、房屋设施、房东服务三大维度评估房源，涉及九大标准、27个细节，包括床品质量及卫生、隔音效果、炊具等各种细节设施，此外，房东是否提供租车、本地导游等增值服务也在评选标准之内。

　　去呼呼在今年4月发布行业标准，从非标准住宿定义、行业准入门槛、房源线上、线下管理、硬件设施、服务标准、平台房源服务体验等几个方面作出规范。

　　但在安全标准方面，目前短租平台上的房屋只是遵循所在小区或街道的标准。

　　近期，铂涛酒店集团、尚客优酒店集团、如家酒店集团都开始涉足公寓市场，也把传统酒店的标准引入“非标”住宿中。

　　以如家旗下的民宿品牌云上四季为例，其总监李伦表示，加盟其品牌，要求地理位置在景区、房量限制在30间内、有地域个性化特色、属地合法，业主自主管理，价格自定。这几个条件涉及的标准有：开发标准(位置)、产品标准、管理标准、价格标准等。

　　在符合基本条件后，如家会对民宿的物业做检查认证、配备管理系统，对同区域民宿共享数据标杆和宾客网评分值，并且会有考核与退出机制。

　　中国旅游研究院杨宏浩博士表示，非标民宿并不是没有门槛。对于民宿客栈的规范管理，可以参考发展民宿多年的台湾其民宿法。

　　杨宏浩认为，民宿发展中最大问题是消防安全，例如北京四合院里面建设民宿，很多时候很难拿到消防证。此外，社会治安问题影响很大，治安不太好的地方想发展民宿很难。“我认为民宿是农家乐的升级版，但是不等于农家乐。所以未来，硬件设施和软件服务都应该有基本门槛，在这之上可以再去发挥。”他说。

　　据易观智库《中国在线短租市场模式盘点报告2015》显示，途家在国内占据最大市场，而住百家领衔海外市场。由旅游平台携程、去哪儿推出的短租服务占据第二阵营。小猪短租、蚂蚁短租等虽然有一定的规模，仍在第三阵营。

　　就在2016年6月22日，途家宣布收购蚂蚁短租，此前途家网CEO罗军曾多次公开表示要发力CtoC业务，并购蚂蚁短租将能够加强开放平台的能力，获得更多个人房源。

　　面对本土企业的竞争，Airbnb如何迎合本土化的需求，又保持国际化影响力，拿捏其中的平衡是品牌策略关键。

　　2011年赶集网试水O2O模式，蚂蚁短租成立。2015年，蚂蚁短租平均日成交量已达到五千左右，定位休闲旅游为主的家庭客群，这类群体对房源品质要求高、对价格敏感度低。

　　“以前的过渡性短租需求目前订单量在增多，例如求学、商务、旅游需求，订单总量中达到80%以上。”申志强说。

　　Airbnb的商旅客户服务悄然上线，似乎也应证了这种市场趋势。不过，相对本土竞争者的市场敏感度、扩张力度，作为分享短租鼻祖的Aribnb，即使体量如大象，在中国迈动的步子也确实需要再快一些。